新華視角”記者調查發現，近年來房屋外墻脫落逐漸增多。事故發生后，維修責任不明確、各方推諉、籌集資金困難等問題經常發生。

為什么外墻脫落事件頻發？

11月28日，廣東省江門市一棟老房子的外墻脫落，傷害了人行道上的一位老人。11月中旬，江西省吉安市一個社區的居民報告說，社區的外墻瓷磚經常脫落，有人受傷。不久前，湖北省武漢市一棟33層建筑的一些外墻突然脫落，落下的石頭撞上了路過的網上叫車。司機不幸當場死亡。

今年3月，上海市中心城區發生了兩起高層建筑立面脫落事件：黃浦區一個社區住宅建筑立面部分脫落，居民不幸死亡；長寧區一棟建筑外墻瓷磚突然脫落，磚碎片飛濺，傷害行人。

上海市黃浦區一小區高樓立面脫落

北京市海淀區一個建于1999年的住宅小區，近年來受到外墻磚多次脫落的困擾。僅在過去的一年里，脫落的墻磚就一個接一個地砸碎了四輛私家車。一些車主負擔不起4萬元的維修費用。居民們擔心每天進出大門時的人身安全。

安徽合肥、蚌埠等地相繼發生外墻保溫層脫落砸車事故，居民新買的車變成了“敞篷”。

為什么房子的外墻會掉下來？許多業內人士介紹，除了房屋外墻老化外，外墻脫落的主要原因還包括外墻保溫層材料在一段時間內的廣泛應用。

一家中央建筑企業的質量總監告訴記者，自20世紀90年代末以來，外墻保溫層和裝飾層在中國得到了廣泛的推廣。但由于早期使用的外墻保溫層材料吸水性強，雨后墻內保溫層積水，冬冷夏熱，反復熱脹冷縮，導致外墻保溫層開裂脫落。主管部門意識到這一問題后，從2017年開始實施吸水率低的外墻保溫材料和彈性防水涂料。

上海一家專門從事歷史建筑保護的物業機構經理張告訴記者，20世紀90年代，一批高端住宅外墻采用保溫面板，許多建筑采用墻磚，保溫面板和墻磚容易脫落，“2000年以后，外墻禁止使用此類材料。”

很多業內人士表示，20多年前建的一些房子逐漸變老，外墻掉磚越來越頻繁，一些高層建筑的立面變得不完整和凌亂，比如建筑上難看的疤痕。

誰負責維修？誰負責維修？

誰應該對外墻脫落造成的人身傷害和財產損失負責？誰修理？

法律明確規定，建設工程在保修范圍和保修期內出現質量問題的，建設單位應當履行保修義務，并對損失承擔賠償責任。

據建筑業內人士介紹，外墻防滲保修期為5年，外墻裝飾工程保修期為2年。一家中央企業建筑工程監理負責人告訴記者：“外墻脫落通常發生在交付7年后，保修期內很少發生。”。

如果保修期已經過去，誰來修理掉落的外墻？

根據《物權法》第七十條的規定，業主對建筑物內的住宅、商品房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據《民法典》第二百七十三條的規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權利和義務；不得以放棄權利為由履行義務。

上海交通大學中國城市治理研究所教授陳杰表示，業主有責任維護建筑物，確保其不造成公共風險，但建筑物及其立面的維護非常專業，需要細分相關部門的責任所有權。

北京林業大學經濟管理學院物業管理系主任程鵬表示，在保修期外，業主作為住宅建筑公共部分的共同所有者，有義務維護建筑，確保其安全。所有業主都需要籌集和使用公共維護資金。業主履行一定程序決策后，專門用于外墻維護。

記者調查發現，維修基金的使用需要行業委員會的同意，采取規定的程序，如果行業委員會不同意或業主意見不一致，維修往往陷入爭吵。

“業主的要求不同，有些事情不關心自己的高掛，有些人不想付錢。”許多物業經理反映，社區外墻往往只有一兩個家庭，但維修將涉及兩三層，維修過程短半個月，長兩個多月，影響許多家庭的正常生活，想要維修遇到更大的阻力。

一位居委會負責人告訴記者，是否修復外墻首先需要由業主會議投票決定，有通知期，必須確保所有業主，這項工作往往需要很長時間；如果大多數業主同意修復，7天宣傳，報街道和城鎮相關部門批準；然后招標，選擇維修方。“如果整個過程順利進行，將需要5個月到6個月。如果大多數業主不同意，街道和城鎮的相關部門應根據情況決定是否啟動應急程序。從啟動到維護完成需要一到兩年的時間。”

此外，一些社區沒有行業委員會，外墻脫落后很難申請維修基金；一些社區公共維修基金也存在金額不足、申請流程復雜等問題。

如何切實破局？

一些一線城市街道辦事處負責人表示，長期以來，建筑物外墻及其附屬物缺乏有效的安全檢測和維護機制。建筑業主和用戶不知道應履行哪些日常檢查和維護義務，相關部門也缺乏必要的指導。

程鵬等專家認為，建筑外墻脫落的情況比較復雜，責任分工需要篩選，具體情況具體分析。

上海市虹口區曲陽路街道辦事處副主任王佳偉認為，如果建筑物需要維修，應盡快啟動相應的程序；如果存在客觀困難，政府可以給予補貼或納入特殊項目。

陳杰認為，從長遠來看，如果房屋和立面已經過了“保修期”或超過20年的房屋年齡，應強制性規定每隔幾年進行一次大修。

從目前妥善解決問題的社區來看，大部分是由于舊社區的綜合改造。如云南省紅河州蒙自市千福園舊社區改造、立面改造、屋面防水維護等，通過國家補貼、市配套、居民自籌、管道單位共享、社會資本投資、改造收入補充，解決資本問題。

重慶市北碚區舊住宅區改造工程現場。

陳杰認為，街道應認真承擔監督協調責任，及時動態監測危險情況，督促物業和行業委員會履行職責，積極整合政策資源，提出切實有效的解決方案。

王佳偉認為，有關部門應根據不同建筑情況，建立轄區內所有房屋的全生命周期管理數據庫，設置年檢名單、高風險名單和搶修名單，實現“一樓一檔”。一旦房屋處于危險之中，應啟動相關程序進行維護指導。

此外，業內人士建議，政府應鼓勵和培養業主購買保險的意識，開發商、建設單位、物業公司和業主通過缺陷責任保險、公共責任保險等保險產品為房屋節省足夠的“養老金”。